高喊去地產化的順鑫農業，近期在房地產收并購市場上卻又有新動作。
日前，順鑫農業（000860SZ）發表公告稱，擬以自有現金，買入全資子公司北京順鑫佳宇房地產開闢有限公司(以下簡稱順鑫佳宇)持有的位于北京市順義區的兩棟樓宇資產，預測買賣總金額不過份1986億元
從2024年開始，順鑫農業就喊出了剝離房地產業務的口號，但長年過去，這項策劃始終沒有什麼實質性進展，而且還一直在連累公司利潤。如今順鑫農業再度置辦商務資產，不由觸發市場對其地產業務近況的商量。
對于該筆買賣，順鑫農業在公告中辯白稱是為了優化順鑫佳宇欠債表，同時知足公司自有辦公場地的持有需求等。但在許多業內人士看來，這好像只是一場內部輸血的戲碼。
左手倒右手，輸血房地產業務？
資料顯示，順鑫佳宇是順鑫農業的全資子公司。2024年11月，順鑫農業以77345萬元收購了控股股東順鑫集團持有的順鑫佳宇4%股權，將其作為公司涉足房地產后在境內的地產開闢平臺。長年來，順鑫佳宇已在內地勝利開闢了陽洲鑫園、順鑫瀾庭、寰宇中央、海南順鑫富海家園、順鑫頤和天璟等項目。
據了解，本次買賣的兩棟樓宇資產包含有辦公、商務及車位，建筑面積總計122萬平方米，評估價值合計1986億元。此中，商業中央建面639萬平方米，評估值1026億元；寰宇中央建面581萬平方米，評估值959億元。截至2024年3月底，標的資產賬面原值1644億元，已計提折舊348億元，賬面凈值1296億元。
截至評估基準日，比擬1986億元的擬買賣價，這兩棟樓宇的資產增值率約5317%。
盡管在買賣公告中，順鑫農業表示本次資產買賣事項不構成關聯買賣，亦不拉霸機 機率計算構成重大資產重組。但在外界看老虎機教學來，這屬于同一實際管理人之下的關聯買賣，說順鑫農業在給子公司輸血并不為過。由於順鑫佳宇現在已經嚴重資不抵債，無法賣出好價錢。IPG中國區首席經濟學家柏文喜亦支援這一觀點。
假如買賣完工，這筆收購對順鑫農業而言，意味著減少了20億元現金并增加了相應規模流動性較差的自持物業，從而提拔了順鑫農業的經營難度和業績回報壓力；對于順鑫佳宇而言，則是獲得了20億元現金，順利實現了物業銷售去化和套現，獲得了較大的業績改觀和財務優化。
當初進軍房地產領域時，順鑫農業也曾對順鑫佳宇寄予厚望。但現實是，收購完工當年，順鑫佳宇就賠本了964134萬元。數據顯示，2024年，順鑫佳宇欠債高達6242億元，資產欠債率高達9933%。
于是在2024年，順鑫農業便提出對房地產業務進行收縮性調換，這也使得順鑫佳宇當年盈利了821919萬元。可好景不長，不待公司填補完上一年的賠本，順鑫佳宇就繼續陷入了賠本的死輪迴。2024年，順鑫佳宇開始出現資不抵債的場合；到2024年，公司已經在7年時間內虧掉了2764億元。
由于房地產投資回報周期較長，容易對公司形成大批的資金占用，過去幾年，順鑫佳宇的其他應收款也常年維持在70億元以上，這也令順鑫農業欠債攀升。2024年，順鑫佳宇欠債總額高達7051億元，在順鑫農業的總欠債中占比過份60%。2024年，順鑫農業賬面有息欠債更是高達6873億元，產生的利息費用達262億元，過份了當年凈利潤。
連年的賠本令順鑫農業苦不堪言，于是在2024年，公司直接表示擬退出房地產開闢業務。但是直到如今，順鑫農業仍在地產邊緣苦苦掙扎。
買老虎機推薦賣公告顯示，2024年，順鑫佳宇累計營業收入676億元，凈利潤賠本達842億元，已經入不敷出。截至上年年底，順鑫佳宇資產總額約541億元，凈資產則為-2675億元，已嚴重資不抵債。在此場合下，順鑫農業收購順鑫佳宇相關資產的動作也引來巨大爭議。
難以甩脫的地產累贅
早在2024年12月，順鑫農業就曾發表公告稱，為聚焦主營業務，公司擬通過產權買賣所公然掛牌轉讓全資子公司順鑫佳宇100%的股權。但此后很長一段時間內，這一轉讓策劃都沒有任何消息。
2024年4月，曾有投資者對順鑫農業提問，順鑫佳宇股權出讓進行到了哪一步？彼時公司回應稱，本次預掛牌事項旨在公然征集意向受讓方，待有意向受讓方報名后，公司將嚴格根據法律律例的相關制定推行標的股權的審計評估、內外部決策審批、正式掛牌等手續，并將依據相關進展場合分階段推行信息披露義務。但是到年中，順鑫農業2024年中報顯示，公司仍在繼續積極尋找潛在合作方。
當前，房地產行業依然處于深度調換期，市場連續低迷，各方紛飛守舊前行，對現在順鑫農業來說，順鑫佳宇無疑成了燙手的山芋。
在地產業務的連累下，2024年，順鑫農業遇到了上市24年來首次賠本。依據年報，上年全年公司錄得營收11678億元，同比下降2146%；凈賠本錄得673億元，同比減少75808%。對于業績賠本的理由，公司歸結于剝離房地產業務大幅計提減值及疫情帶來的陰礙。
此外本次賠本，還導致順鑫農業從前延續長年的分紅傳統被打破。2024年，公司策劃不派發明金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。而這一結局，也引來了投資者的惱怒。
本年3月27日，在順鑫農業2024年業績會上，有投資人一連提出十余個涉房疑問，質疑公司地產剝離進度太慢。甚至有投資者質問：房地產究竟怎麼才能剝離？已經嚴重陰礙上市公司收益了，股價低迷也是國有資產流失！另有還有投資者直言：房地產為何不能像別的國企一樣由控股母公司收購？直接公佈結束關門，也比這樣年年吸母公司血要強。
對于這些提問，順鑫農業控制層并沒有正面回應，而是繼續強調之前的話：整體剝離有一定的不確認性，但公司退出地產業務的決心不變。
公司控制層稱：地產項目外埠項目根本完工房屋去化，北京項目也在積極推進去化。在主動去化的同時，公司也在尋求整體或部門項目剝離方案，以盡快辦理歷史遺留疑問。
年報顯示，現在順鑫佳宇還有四個項目處于銷售階段，兩個在北京順義，一個在海南文昌，一個在內蒙古包頭。此中位于順義的站前商務金融街二期項目，2024年的總結金額僅有7333萬元，總結面積為17926平方米，占計可售面積的013%，銷售進度十分遲鈍。
截至2024年終，順鑫佳宇尚有土地儲備占地面積5949萬平方米，在建項目5個。此中，位于順義的站前商務金融街二期項目累計總結面積659萬平方米，占計容建筑面積的4070%。同期，公司還有一個牛欄山下坡屯項目仍在開闢，累計總結面積占計容總面積的4820%。
白酒和豬肉雙雙失速，焦急的牛欄山
對于從前的順鑫農業來說，白酒、房地產及豬肉三大業務曾是拉動公司業績增長的三駕馬車。但跟著房地產業務逐步成為順鑫農業的肩負，另有兩大業務也相繼出現了狀況。
2024年，順鑫農業白酒業務實現營收81億元，同比減少207%；豬肉業務實現營收2773億元，同比減少244%。值得注意的是，上年公司豬肉業務的收入降幅不僅過份了全年營收降幅，更是創下了近四年來的新低。
對于豬肉業務的表現，順鑫農業表示，受行業和市場需求陰礙，公司生豬養殖、肉食物加工產業承壓，導致豬肉業務收入有所下降。此中屠宰業務收入為2556億元，同比減少2284%。
現在來看，白酒業務仍支撐著順鑫農業收入的半壁江山，在全年收入中占比6944%，豬肉業務則占比2332%。不過從上年行業場合來看，在消費升級趨勢下，公司旗下經典二鍋頭、百年牛欄山、魁盛號系列等50元以上高端白酒，還有陳釀、傳統二鍋甲等10元以下低檔白酒，上年的收入都同比出現了下滑。
作為低線光吃角子老虎機優惠方案瓶酒市場的龍頭，順鑫農業曾憑借陳釀牛欄山（白牛二）向全國擴張，成為光瓶酒市場份額最大的公司。但比年來，跟著中國白酒產業結構升級及消費升級，百元以下盒裝酒更多地被高品格光瓶酒代替，光瓶酒代價帶連續延伸，市場規模進一步擴大。在此底細下，主打50元以下代價帶的順鑫農業遇到了嚴峻挑戰。
另一個值得注意的點是，跟著白酒新國標實施，順鑫農業的要點白酒大單品白牛二岌岌可危。依據新國標制定，白老虎機高額下注酒不得採用食物添加劑，而白牛二因配料中含有食用香精，因此被踢出了白酒行業。
盡管順鑫農業已第一時間將食用香精從主力產品中淘汰，但數據顯示，2024年白牛二的銷量已經同比下滑了2372%至302億升。
現在，順鑫農業已將白牛二的名稱由陳釀白酒改為陳釀酒，以策劃重頭再來。此外，為了進一步豐富光瓶酒產品線，公司還增補了牛欄山一號、金標陳釀等產品，以重新穩固民酒身份。
資料顯示，金標陳釀于2024年5月上市，主打純糧陳釀更地道，是一款順應新國標出來的純糧固態升級白酒，單瓶售價在30至40元區間。據了解，順鑫農業預測用4年時間，將金標陳釀打造成為中國白酒30至40元代價帶純糧光瓶酒第一大單品，并定下了到2025年底力爭完工年銷售1500萬箱的目標任務。
年報顯示，2024年金標陳釀全國化推廣符合順鑫農業預期，完工了既定銷售目標。不過對此其現在在公司營收中的占比，這項新品對順鑫農業業績的拉動作用不甚明顯。數據顯示，盡管上年423度500ml牛欄山陳釀白酒(金標)銷量大增147971%，但總量卻只有白牛二的130。
值得一提的是，在白酒高檔化發展的同時，千億光瓶酒賽道競爭也在加劇。中國就業協會數據顯示，2024年光瓶酒市場規模有望突破1500億元，這也引得相關名企開始爭相布局。現在，五糧液、瀘州老窖、郎酒等多家酒企都已相繼做出進一步的代價帶下沉，這也給順鑫農業帶來不小競爭壓力。
近幾年，在醬香酒、清香酒崛起后，二鍋頭之類的品類遇到較大的挑戰。而越來越多的光瓶酒出現，對二鍋頭市場的蠶食也對照明顯。中國食物產業解析師朱丹蓬表示，以順鑫農業的品牌和綜合實力來看，公司在高檔酒板塊存在一定短板，公司產品在北京有一定粉絲，但從全國范圍來看，沒有明顯的優勢。
