2024年物管行業的并購大戲，在2024年繼續上演。
新年伊始，上市僅一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著，1月7日晚間，與萬物云一樣長年稱不上市的龍湖智創生活向港交所遞交招股書。隨后，1月12日，麗水錦茂企業控制工作室等轉讓鄭州智萍企業控制有限責任公司100%股權，上海永升物業控制老虎機台維修有限公司接盤。
傳統第三方物業公司靠自身發展面對項目拓展天花板，成本每年攀升，傳統根基物業費單價增長卻較慢，因此只有靠連續不斷發展壯大，才能在競爭中保證生存。第一太平戴維斯華北區估價部擔當人、高等董事胡建明向《證券日報》表示，物管公司發展壯大的道路通常有兩條，一是靠公司內部資源積累，實現漸進式成長；二是通過公司并購，快速擴展資源規模，實現跨越式發展。根據國外公司發展進程，司幾乎都是通過某種水平或格式的兼并收購才成長起來的。
克而瑞物管通過對市場公然披露信息(含非上市企業)監測發明，2024年，物管行業發作的企業并購案涉及金額已過份400億元，這個數值是2024年的四倍。
頭部物管企業并購加快
眾所周知，物管行業是從服務于房地產開闢業務逐步獨立而走向資源市場的。截至2024年底，全國上市物管公司達55家，跟著頭部物管企業加速從房企拆分上市歷程，行業迎來大魚吃小魚的新競爭格局。
克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2024年，物管企業的前10門檻值大幅提拔，企業要進入行業發展前10名，在管面積值要到達270億平方米以上，這與2024年的數值比擬，前10門檻提拔8300萬平方米，增幅為4439%。
在2024年全年并購案涉資過份400億元的市場環境中，頭部物管企業快速壯大，涉及并購方包含有碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、萬物云等在內33家物管企業。比如，碧桂園服務2024年啟動了三筆大手筆并購，差別是以5432億元收購藍光嘉寶服務股權、以不過份100億元收購富力物業以及以不過份33億元收購彩生活服務要點資產鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就花了187億元，約占2024年內物管行業收并購總金額比重的47%，幾乎佔有了半壁江山。
從2024年開年物管企業的上述資源動作來看，并購依然在加快啟動。收并購的優勢與慣常運營發展比擬，可以大大削減投資時間、快速實現規模擴張、產生業務協同效應以及借此削減對現有業務的依附，減低經營風險。胡建明對《證券日報》表示。
克而瑞研究中央企業研究總監朱一鳴也表示，物管企業收并購大潮背后展現出三大發展邏輯：第一，政策利好的底細下，物管企業迎來收并購窗口期，而資源的連續涌入支撐了企業的收并購意愿；第二，收并購有利于物管企業的規模擴張與戰略發展；第三，收并購可以反哺物管企業在資源市場的競爭優勢。
行業會合度將加劇
當前，由于地產開闢業務規模增速連續放緩，天花板將至，無老虎機app評價生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線，而物管板塊是財務收入較角子老虎機遊戲分析為不亂，資源市場現在較為認可的可拆分業務，天然是房企的首選分拆上市業務。
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有研究機構稱，2024年，新赴港遞交IPO申請物管企業數目高達36家，新增上市物管企業僅14家，上市平均用時已延長至190天，相較于2024年拉長512天。現在55家上市物管企業總市值6500億港元，而在2024年內，這一市值曾高達萬億港元，相當于下降過份三成。
但這并未陰礙部門物管企業加速上市融資，從而加快實現并購擴張的目的。從已經上市的物管企業來看，上市后融資加速，為在當下地產正值冬季之際低價收購資產提供了資金。有業內解析師向《證券日報》表示，相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌資相對輕松，資源的密集涌入加快了物管行業的整合、分化。
據克而瑞統計，2024年共有8家上市物管企業建議11項配售或者可轉債券，募集資金凈額達34567億港元。而這些資金，多用于收并購。
現在，物管行業陸續得到國家多個政策支援，成為房企布局第二增長曲線的主要選擇。同時，部門房地產開闢商出現流動性疑問，其可能出售旗下優勢的物管資產來渡過低谷，這給急于擴規模的物管企業帶來增量機緣。
當下依然屬于物管企業收并購的窗口期。中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》表示，但需審慎考慮兩大因素：第一，地產行業承壓，物管企業合約面積增長的不確認性增大，因此，在收并購時應多加考慮被收購企業未來業績的可實現性，進而商定買賣代價；第二，當前地產行業尚未出現春暖花開的端倪，作為關聯企業的物業公司，其運營場合也有可能出現某些不確認性，因此企業在收并購時應在整體風險可控下進行并購，從而實現企業的可連續發展。
牛曉娟同時表示：并購加快了行業整合，為整個行業帶來諸多變數和不確認性，但有一點可以確認，整個市場的會合度會顯著提拔。
物管企業規模快速擴張背后也面對發展新命題。克而瑞解析師以為，一方面，企業的大批收并購帶來了人才稀釋、品牌控制等疑問，這為企業連續盈利帶來了不確認性；另一方面，頭部企業定位早已超出傳統物業服務范疇，更偏重于空間控制服務，但截至現在，物管公司傳統業務之外的盈利模式仍未清晰，盈利更是有限。如何辦理這些新命題，尚待觀測。
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