2024年被稱作物業公司上市元年。乘著資源東風，不少房企選擇在這一年將物業板塊分拆上市。
彼時，資源市場也是十分看好物業板塊，物業公司股價更是一度飄紅，物管行業趕快發展，上市物企隊伍連續不斷擴大。
睿信咨詢總裁郝炬以為，對于物業行業而言，2024年、2024年和2024年是高速的、資源化的階段，資源市場的看好也助推了物管行業的加快發展。從營收、凈利潤等多個數據來看，前三十強上市物企的平均增速在40%-50%之間。在2024年底至2024年頭，物業股市盈率到達最高點。
IPG中國首席經濟學家柏文喜亦以為，近幾年物業板塊較為不亂的現金流和盈利才幹被房企母公司和資源市場挖掘出來，作為拋卻母公司資源行運的策應，天然也就獲得了趕快的發展。而在資源的助推之下，無論是行業規模還是營收才幹、創造才幹也都有了極度明顯的先進，行業整合與并購、上市的速度也進一步加速，并形成了與房企并行的泛房地產股中的物業控制概念板塊。
18家物企順流上市
兩年后行業迎大考
據房產不完全統計，2024年共有18家新上市物企，此中17家港股上市物企為燁星集團、建業新生活、金融街物業、金融街物業、弘陽服務、世茂服務、合景悠活、高超商企服務、第一服務、金科服務、融創服務、恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發服務、正榮服務，一家A股上市物企為特發服務。
中國房地產報統計的2024年的物業企業市值排行榜中顯示，市值最高的兩家物企是碧桂園服務和恒大物業，差別以1538億港元、9605億港元位居前兩位。
彼時，多位業內人士表示，跟著物業板塊遠高于房企母公司的估值吸引力連續不斷加強，和三道紅線對房企的融資壓力連續加劇，物企上市的需求將加倍急迫。
2024年開年，物管市場照舊火熱。
一月份，榮萬家服務、宋都服務兩家物企勝利赴港上市，新但願服務、德信服務等5家物企向港交所遞交招股書，二月份越秀服務、康橋悅生活等3家物企又會合向港交所遞表。
不過，跟著物業賽道的競爭日漸白熱化，資源市場逐步覆原鎮定，待上市物企的路途亦變得加倍艱難。柏文喜以為，就資源市場表現來看，現在能上市的物業控制公司根本都已經上市，而且之前物管板塊過高的估值也實現了理性回歸而大大下降，可是依然遠遠高于房企的估值。
據了解，2024年11月27日，聯交所香港聯交所刊發有關主板盈利制定的咨詢文件，擬提高上市企業的盈利尺度，并將在2024年7月1日起實施新的上市盈利方案。
可是，這并沒有陰礙上市物企的資源擴張策劃。
據柏文喜介紹，物業行業內部也出現了明顯分化，展示強者恒強的態勢，而且行業整合速度也在加速，會合度進一步提高，并出現了大吃大的并購現象。企業也依然以拓展界線和業務結構改良、科技應用推動控制提拔等來手段來推動自身與市值的成長。
據不完全統計，2024年行業遞表物企數達34家，同時物管行業共發作了53起并購，買賣總額到達355億元，是2024年同期買賣金額的377倍。此中最為知名的百億并購案，更是創下歷史新高。
例如2024年9月吃角子老虎機網站網址碧桂園服務的百億收購案，以不過份100億元的價格收購正在上市路上的富力物業旗下的富良全球。收購完工后，碧桂園服務將持有富良全球100%股權，并間收到購富良全球所持之各目標公司100%股權，其業績、資產及欠債也將同時與碧桂園服務并表。
但是盡管物業服務概念極好，但跟著房地產市場逐步進入冬季，資源市場對于物業股的立場也越來越審慎。
在房產統計的18家上市物企中，除建發物業通過介紹上市未披露發行價，以及恒大物業至今仍在停盤外，僅有華潤萬象生活、特發服務兩家公司股價呈上漲趨勢，其余14家股價均有差異水平下降。
事實上，自2024年7月份到本年7月份，短短一年時間內，已上市物業公司股價跌幅普遍過份50%，部門物業公司股價跌幅一度過份70%。
據東方財富等平臺公然信息，2024年以來，物管企業IPO發市盈率的平均程度下降至約20倍，較2024年年終468倍下降了超50%。
此中，碧桂園服務在2024年6月份股價曾漲到每股85港元，后來逐步降至每股20港元左右，市值也從最高時近3000億港元下降到了760億港元。
碧桂園服務K線圖
無獨占偶，融創服務在上市首日曾創下138倍的超高市盈率，可是在2024年6月份股價最高時漲到每股29港元后，如今已經跌到34港元每股。
融創服務K線圖
到2024年，資源市場也未能重拾對物業板塊的懇切。本年以來上市的物企中，連一些央企底細的物業企業都遇到了開門黑，上市首日即遇到破發，此后連跌數日，股價慘遭腰斬。
據郝炬介紹，2024年年尾開始，受整個地產行業陰礙，再加上資源市場對物管行業愈加鎮定的看待，物業板塊的快速增長根本告一段落。不過，物管行業還是有很大投資空間，未來還是可連續發展的、細分的領域。
但房產也注意到，便是在如此逆勢之下，萬科卻正式公佈，擬分拆萬物云赴港交所上市。
萬物云啟動IPO是逆流而上？
就在2024年4月1日，在郁亮因萬科凈利潤下滑45%而向股東認錯的第二天，萬物云就向港交所遞交了招股書，正式啟動IPO。
7月19日，萬科發表關于分拆萬物云境外上市獲得中國證監會核準的公告。7月18日，萬物云接收中國證券監視控制委員會出具的《關于核準萬物云空間科技服務股份有限公司首次公然發行境外上市外資股（H股）的批復》。批復包含有核準萬物云發行不過份約1805億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為平凡股。完工本次發行后，萬物云可到香港聯交所主板上市。
事實上，在人們紛飛讚歎萬科為何沒在物企上市元年這個好機會分拆萬物云上市時，萬科董事會主席郁亮就辯白過，他表示：萬科物業服務在適那時一定會上市。
對于萬物云為何選擇在此時上市，郁亮也曾公然表示，孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，拉霸機 網頁所以需要獨立去發展。假如還放在萬科內部，獨立融資的時機都沒有。父母應該勉勵孩子長大成人。
對此，柏文喜解析稱，萬物云選擇在此時上市，一方面是企業出于自身獨立發展的需要，另一方面也是母公司萬科此時需要分拆萬物云上市來為萬科自身的市值與股價平穩發展提供動力，同時也為萬科自身的融資和吃角子老虎機體驗金攻略資金面提供策應性支援。
公然資料顯示，萬物云前身萬科物業成立于2024年2月，是萬科旗下較為賺錢的公司之一。截至2024年終，萬科直接持有萬物云6億股內資股，占比5712%，另有老虎機獎金如何領取通過其全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬搶先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源持有6060萬股股內資股，實際管理約6289%的股權。
招股書顯示，萬物云收入來自社區空間棲身消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS辦理方案服務。于2024年、2024年及2024年，總收入差別為13927億元、18146億元及23705億元；利潤差別為104億元、1519億元、1714億元；非《國際財務教導準則》利潤差別為1153億元、1592億元、1888億元。
招股書顯示，萬物云收入來自社區空間棲身消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS辦理方案服務。于2024年、2024年及2024年，總收入差別為13927億元、18146億元及23705億元；利潤差別為104億元、1519億元、1714億元；非《國際財務教導準則》利潤差別為1153億元、1592億元、1888億元。
截至2024年12月31日，萬物云房屋物業服務控制2823個房屋物業，總建筑面積66億平方米；在管房屋及商企物業建筑面積約785億平方米。于2024年，萬物云的物業及設備控制項目留存率為972%，在管小區項目的平均物業控制費為313元平方米月。2024年、2024年及2024年，萬物云新獲取由第三方開闢的項目合約面積差別為6500萬平方米、6300萬平方米和9480萬平方米，對應飽和收入差別為24億元、23億元和44億元。
房產注意到，在萬物云轟轟烈烈籌備上市的時候，也在市場上傳出一些質疑的聲音，例如萬物云是否充當了為股東們輸血的腳色，而這些說法好像也被財報數據印證著。
數據顯示，2024年至2024年，萬物云差別派息247億元、318億元及3537億元，3年共計派息4102億元，而這三年萬物云利潤合計也只有4273億元，有市場聲音質疑萬物云，幾乎把近三年的利潤都用來分紅了。
不過，對于這種說法，郝炬通知房產，無論是哪家地產公司，公司在操縱模式上考慮的要素較多，還包含有未來長期業務的布局和發展。而在看清自身發展思路和模式后，萬科選擇了分拆萬物云上市。固然這直接導致其在與其他公司比擬，上市歷程較緩，但其業務結構、增長速度等方面，增長速度相對合乎邏輯、穩健，也沒有大規模收購動作。由於收購并不一定會之帶來收益，收購后的整合、以及是否會提拔自身在市場上的要點競爭力都是物企、房企應該考慮的因素，而這些疑問，現在應該還是企業們正在試探的事。
至于坊間所說的為股東輸血的說法，郝炬并不認同。他以為，現在市場應該處于物企上市的尾聲的階段了，萬物云的上市也許更應該說是為了謀求更合乎邏輯的發展，由於從增長的角度和整合行運的角度看，萬物云選擇的上市時間稍微有點晚了吃角子老虎機高手攻略。
