作為上海大虹橋熱銷紅盤，一向以品格房屋著稱的蟠龍天地近期卻陷入品格爭議。
十一前夜，由港資房企瑞安房地產開闢的蟠龍天地二期蟠龍云庭舉辦預看房活動，但據看房業主反應，該盤所展示品格與一期相差甚遠，且存在連廊排水難題、綠化與沙盤不符、私改車位和途徑、電梯廳墻磚鋪設凌亂等一系列環境降標及設計缺陷疑問。為此，多名業主聯盟發表十二問反饋信，要求瑞安給予答復。
圖片來自：業主提供預看房反饋PPT
據了解，上海蟠龍天身份于青浦徐涇，是角子老虎機規則下載瑞安房地產打造的一個大型城改項目，現在已推出三期，每期入市均是日光，且屢屢打破積分天花板，是徐涇當之無愧的網紅頂流。此中，涉事二期樓盤蟠龍云庭于2024年9月入市，彼時共推出741套房源，均價超六萬，認籌率過份400%，現在該樓盤二手房倒掛驚人，單價已相近十萬。
9月29日，瑞安房地產通過郵件回應蟠龍云庭業主維權信，稱：項目尚未完全竣工，公區和室內均有一些施工仍在收尾階段，部門區域不是最后的交付成品。
而針對業主質疑的疑問，瑞安也在郵件中作出辯白。例如電梯廳墻磚事宜，瑞安稱公區墻磚設計和選材旨在營造天然主題，并非連紋設計，愿意進一步與業主溝通；而綠化事宜，則可在圍欄內增加可挪動花箱，圍欄外增加綠化密度，以營造完整的綠化景觀；至于連廊，瑞安也表示符合國家規范和尺度。
對于上述回應，部門業主以為瑞安立場真誠，但也有業主指出瑞安是在搪塞和應付，另外業主表示，一切都需等最后的交付。
在當前的行吃角子老虎機網站大全業環境中，交付力早已成為房企新一輪競賽的關鍵。而懷揣著購房者的高預期，蟠龍云庭卻出現此次業主維權事件，無疑給瑞安的口碑帶來巨大考驗。
新天地上市遙遙無期？
上世紀八九十年月，香港回歸促使國內與香港加快混合，一大量香港地產商走進上海，并將此地作為發展商務的試驗田，而這此中，就包含有瑞安集團的創始人羅康瑞。
1997年，瑞安集團獲批打造中國首個大型舊改商務項目上海新天地，2024年集團又與重慶市渝中區政府簽訂協議打造重慶天地。以此為契機，于2024年，羅康瑞正式創立瑞安房地產，專門擔當鞏固并加快集團在中內地地的房地產發展業務。而在這之后，瑞安連續不斷開疆拓土，并于2024年相繼開闢了武漢天地和光谷創造天地兩個項目。
憑借著一系列新天地的名號，彼時的瑞安房地產趕快在國內擴張，并于2024年景功登錄港交所。而在這之后不到三年，令瑞安名聲大噪的天地模式，也讓羅康瑞動起了將新天地項目分拆上市的念頭。
據聯商網，羅康瑞曾在20年時公然表示，長遠會考慮將已建成的商務物業，如新天地、企業天地等分拆出來為獨立的上市公司。他指出：這樣可令瑞安房地產業務更明晰，同時分拆出的業務也能在資源市場上自籌資金。
2024年頭，羅康瑞正式公佈瑞安房地產分拆新天地項目的具體策劃，并將旗下虹橋天地等優質商辦物業打包進中國新天地，作為瑞安房地產的全資子公司獨立運營。彼時的中國新天地，重要就擔當銷售、租賃、控制和收購瑞安于中內地地的零售、辦公、娛樂和旅店物業。
據了解，瑞老虎機遊戲活動安方面曾表示，分拆新天地項目是為了最大限度地提高優質商務資產的盈利潛力。與此同時，公司董事會以為，分拆策劃可以讓中國新天地透過環球發售的方式，為新天地項目提供收購及投資商務物業的資金，并結清中國新天地與瑞安集團之間的若干公司間債項結余。
不過即便分拆上市備受期望，但在中國新天地獨立運營幾年后，由于羅康瑞以為現階段規劃新天地上市并非充分反應其資產價值地最佳方式，這一策劃也被臨時擱淺，直至2024年。
上年9月13日，陪伴著中國新天地被改名為瑞安新天地，港交所也終于迎來關于瑞安房地產分拆新天地上市的招股書，這一動靜也頗令市場感觸。
然而值得注意的是，在六個月的無回應后，本年3月份，該招股書已經失效。而首次IPO失敗，也為瑞安新天地的資源之路蒙上了一層陰影。
盈利欠佳，母公司依賴癥難懂
對于瑞安新天地長達十余年的漫漫上市路，IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，這類業績重要靠母公司輸送的商務物業控制公司，實際都存在與母公司之間的長處權衡疑問，這也是有些房企始終未能剝離和拆分旗下商管公司獨立上市的重要理由。
而在瑞安新天地上年9月遞交的招股書中，該公司也曾坦言，需要依附母公司提供支持也許會給公司帶來經營風險。
事實上，為了提拔資產價值，上年分拆上市時，瑞安房地產就曾將包含有上海新天地、武漢天地、重慶天地、虹橋天地、佛山嶺南天地等13個已落成的天地系列城市更新商務項目裝入瑞安新天地。到如今，瑞安新天地除了物業控制業務外，還囊括了商務物業投資及資產控制業務。
數據顯示，從2024年到2024年，瑞安新天地差別實現營業收入為2393億元、2580億元、2358億元。而這三年時期，該公司物業投資收入占比差別為763%、766%、779%，物業控制收入占角子老虎機遊戲介紹比差別為173%、169%、172%，資產控制收入占比差別為15%、25%、28%。
可以看出，來自母公司的商務物業投資收益，現在在瑞安新天地的總營收中佔有了很大比例，物業控制功勞的收入反而較少。
圖片來自：瑞安新天地招股書
值得一提的是，過度依附投資物業創收，往往受投資物業公允價值變動陰礙較大。招股書數據顯示，2024年及截至2024年6月30日止六個月，由于新型冠狀病毒爆發導致投資物業公正值差別減值1111億元、1311億元，瑞安新天地就差別凈賠本263億元、885億元。
而房企分拆商務物業控制公司上市，后者是否擁有第三方外拓才幹則是其可否獨立壯大的關鍵因素。總的來看，現在瑞安新天地的收購渠道依然大部門來歷于母公司。
招股書顯示，截至2024年6月底，瑞安新天地物業總建筑面積為2005萬平方米，此中上海的建筑面積達10571萬平方米，占比527%。而針對未來的投資事宜，瑞安新天地也并未提及第三方，僅表示：我們有權收購瑞安房地產于總建筑面積約130萬平方米的商務物業以及未來商務物業的權益。
對于無法外拓的理由，瑞安新天地于中招股書表述的這段話，好像就透露出公司分毫隱憂：我們日后未必可勝利收購或投資其他公司，且將所收購業務與現有業務整合時亦可能面對難題。
值得注意的是，本年7月份，瑞安新天地曾拋卻對佛山嶺南天地剩余兩宗土地項目的開闢，發還當地國土部分，以換取金賠償2653億元。彼時有動靜解析，背后理由與母公司欠債壓力不無關系。此外，對于招股書失效，年頭也曾有不少業內人士猜測或是由于瑞安新天地盈利不足所致。
2024年1月1日，港交所開始實施新的上市制定，要求申請人在三個管帳年度的股東應占盈利必要符合兩個前提：最近一個財年不低于3500萬港幣；前兩個財務年度不低于4500萬港幣。盈利制定在本來的根基上調高了60%。而招股書顯示，2024年該瑞安新天地曾賠本26億元，并沒有到達不低于3500萬港幣的合格線。
資源退潮，商管賽道故事難講
在羅康瑞看來，上市的機會十分主要。
過去十幾年，羅康瑞曾不止一次表白過，沒有好的溢價絕對不會上市，由於瑞安新天地不缺好資產，會選擇適合機會分拆瑞安新天地上市，以充分發揮新天地項目的資產價值。但兜兜轉轉這麼些年，他卻始終沒能叩響港交所的大門。
本年3月24日，瑞安房地產舉行2024年度業績會。會上，瑞安控制層曾對新天地招股書失效一事回應稱，過去半年房地產市場極度動蕩，不但是瑞安新天地，相信許多過去半年、一年但願在香港IPO上市的公司，都碰到市場不不亂的疑問。
控制層指出：現在不是最好的上市時機或時間，所以沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。等未來市場不亂的時候，我們會抓緊最好的窗口期去繼續推進瑞安新天地的IPO上市。言外之意，也即瑞安新天地的上市策劃被母公司二度擱淺。
睿信咨詢總裁郝炬以為，對于物業和商管賽道而言，2024年、2024年和2024年是高速的、資源化的階段，資源市場的看好也助推了物管行業的加快發展。不過進入2024年下半年，跟著房地產經濟環境發作變更，優淘城總裁薛建雄也對房產指出，物業股正在錯失最好機會。
中指院數據顯示，港股物業服務板塊總市值在2024年四季度一路高歌猛進，進入2024年之后保持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調換，到2024年9月30日下降到34557億港元。
不過值得注意的是，差異于傳統服務型物企或者輕資產商管公司，瑞安新天地的建造商務體尺度和擴張業務謀略在現在的行業內都可謂獨樹一幟。假如非要找家對標企業，以商務地產為特色的華潤萬象生活可以說與瑞安新天地雷同。柏文喜表示。
截至2024年6月底，瑞安新天地共承接有13宗來自母公司的商務地產項目，此中7宗位于上海。薛建雄對房產表示：以收租為主的傳統物業公司，對資源市場來說嗜好不大；將商務運營及商辦控制納入上市資產包，也許能讓企業在資源市場上獲得較高不同化發展的認可。
來自香港房地產顧問服務公司萊坊的獨立估值數據顯示，瑞安新天地的物業總值為53135億元，此中581%來自零售、419%來自辦公物業。柏文喜對此稱：瑞安新天地最好能將業務重心連續向商辦物業、商務控制運營服務、公眾物業控制服務等方面進行較大的結構調換，才能更好體現自身的企業價值。
不過需要注意的是，瑞安新天地通過辦公業務實現多元化布局的方法也并不能很快實現。2024年瑞安新天地收購了位于上海楊浦區的INNO創智，從出租率來看，該辦公樓的表現并不夢想：2024年、2024年、2024上半年的出租率差別為122%、832%、868%；零售物業的出租率差別是324%、794%、821%。此外，瑞安新天地于2024年收購的南京國際金融中央，出租率也低于南京辦公樓市場整體出租率。
有觀點以為，羅康瑞并不盤算用上述方式實現業務增長，將招股書名字由中國新天地更為瑞安新天地便是個佐證。由於一般假如去掉母公司烙印，則會加倍會傾向做第三方業務，但單做特色商務的話，拓展速度就會對照慢。
實際上，無論以何種模式發展，商管賽道的競爭都已日漸白熱化，在疫情反復對購物中央連續不斷產生負面陰礙的底細下，未來中小物企上市只會越發艱難。而瑞安新天地又可否迎來羅康瑞所說的上市好時間，仍待行業發展。
