地產冬季恐怕真的來了。
據人民法院公告網信息不完全統計，從2024年1月1日起，停止2024年10月23日，在不到300天里，全國范圍內已有323家房地產行業相關公司發表了破產文書。
此外，還有諸如恒大、富力、樣式年、新力、現代置業等一批大型房企，也深陷債務泥沼中，自顧不暇。
在行業一片哀嚎的時候，珠海萬達商務控制集團股份有限公司（以下簡稱珠海萬達商管）遞交了招股書。
然而，實在這并不是一家新公司。
本年3月底，萬達公佈終止A股上市策劃，并與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時，珠海國資委出資30億戰投入股，這便有了珠海萬達商管。
如今，它已經剝離了地產業務，成為一家純粹的商務控制企業，全面擔當已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營控制。
10月21日晚，港交所披露了珠海萬達商管的招股書，中信證券、摩根大通、瑞信為聯席保薦人。據招股書顯示，萬達商管擬面向環球發行股份，總股本7247億股，用于投資收購、擴大在管物業面積、改建場景硬件設備、增強數據處理才幹以及戰略投資等。
據招股書顯示，大連萬達商務直接擁有珠海萬達商管6999%的股權，透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有公司884%的股權。
也便是說，大連萬達商務合計持有公司7883%股權，為最大股東。此外，王健林持有大連萬達商務股權的5268%，為公司實際管理人。
早些年，萬達曾力圖在青島打造一個島城版維多利亞灣，不過后來由自身理由轉賣給了融創。如今，珠海萬達商管重回真正的香港維多利亞灣，想必王老板也是頗有感慨。
萬達商管的坎坷上市路
萬達商管還未轉型時，也曾登上過香港維多利亞灣。
彼時，公司名叫大連萬達商務地產股份有限公司（以下簡稱萬達商務地產），不僅擔當商務運營，還兼顧物業開闢。
2024年12月23日上午，陪伴著港交所的一陣鐘聲，萬達商務地產勝利在港交所主板掛牌上市，募集金額高達288億港元。可是，因國內和香港市場的估值落差，萬達商務地產上市當天即破發，此后，股價連續低迷。
王健林以為，萬達商務地產估值太低，對不起股東和投資人。所以在上市僅兩年后便公佈退市。
退市之后王健林并不樂意，欲回歸A股。
不過，盡管做了諸多預備，時至今天，回歸之旅也還未勝利。
值得一提的是，在港交所退市后，王健林與投資者簽訂了一份對賭協議，聲稱若是在2024年8月31日前未能在A股上市，萬達將回購全部股份，并向海外及境內投資者差別支付12%和10%的利息，本息合計過份300億人民幣。
2024年，萬達遇到滑鐵盧，深陷債務危機。不得已，王老板只得甩賣資產，以謀生存。大家耳熟能詳的融創文旅，實際上，便是以那時孫宏斌從萬達手中買來的項目為根基，進一步做大的。
此間，還曾傳出許多幕後動靜。據傳言，萬達向富力出售旅店項目的發表會舉辦前夜，因遭到富力老總暫時壓價，王健林曾在會議室怒摔杯子，現場展板上還曾刪除了富力的名字。
不管傳言真假，但從這個事兒就能看出，那時萬達已經到了非賣不可的處境，地步屬實很艱難。
轉眼就到了2024年，萬達商務地產還在A股市場穩穩的排著隊。眼看著，對賭協議就要到期了，萬達商務地產在A股上市卻遲遲沒有進展，王健林只好另求他法。
2024年1月，王健林攢了一個局，馬化騰、張近東、劉強東、孫宏斌等人帶資赴宴。之后，他們達成協議，由遊戲牽頭，聯盟蘇寧、京東、融創向萬達商務注資340億元人民幣，也算是為王健林的對賭協議買了單。
值得一提的是，在這份投資協議中也提到，投資方要求萬達要在2024年10月31日前完工上市。
2024年3月1日，萬達發表公告，公佈更名為大連萬達商務控制集團股份有限公司（以下簡稱：萬達商管），萬達也由此正式開啟了輕資產轉型之路。
固然大力推動萬達商管在A股上市，無奈A股上市對于內房股而言并不易。于是，萬達履歷了長達6年的列隊期。
時間來到2024年，間隔協議要求的限期僅剩兩年，王健林好像等不及了。
健林很著急
過去一年到目前，萬達高層人事變動頗為頻繁。
據不完全統計，2024年，萬達商管集團已有7員大將接連離職，包含有副總裁梁飛建、副總裁沈嘉穎、首席總裁助理兼招商中央總經理王銳、高等總裁助理兼安排中央總經理黃駕宙、總裁助理兼華南運營中央總經理陳毅杭以及因涉嫌貪腐被萬達除名的萬達商管集團副總裁朱武備。
不僅高管接連出走，萬達商管集團內部人員調配也在連續進行。
上年1月3日，65歲的丁本錫公佈了自萬達集團總裁之位退休，接班丁本錫的正是彼時擔任萬達商管集團總裁的齊界，后者同時兼顧商管業務。
早前，齊界的抬頭是萬達商務總裁。齊界擔任總裁的時期，萬達商務更名為萬達商管，并開始剝離地產業務。在履歷幾回調換后，齊界的抬頭相繼改變為萬達商管董事長、萬達集團董事兼總裁、萬達地產集團董事長、萬達文化集團執行董事。
2024年萬達商務高管團隊變動圖片來歷于網絡
而自齊界接任萬達集團總裁后，2024年4月，原萬達集團高等副總裁兼人力資本控制中央總經理肖廣瑞接過了萬達商管總裁之職。隨后，商管旗下多個要點業務擔當人開始先后離職。
此中，原萬達商務地產城市公司總經理韓揚接棒梁飛建；原華西運營中央總經理陳洪濤接棒黃駕宙；原萬達商管集團高等總裁助理章培玉接棒王銳；原商管集團高等總裁助理兼華北運營中央總經理孫亞洲接班沈嘉穎。
不過，就在肖廣瑞接手萬達商管一年多后，本年的8月2日，大連萬達商務控制集團股份有限公司發表公告稱，肖廣瑞辭去公司總裁職務，將由齊界接任。
時隔一年老將再度掛帥，有專家解析，此次變動是為萬達商管本年沖刺IPO做預備。
事實也正是如此。
2024年3月24日，萬達商管公佈，基于對自身戰略的研判，決意對公司從事輕資產商務運營、科技、數據、人員等相關資本進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決意撤回萬達商務A股IPO申請。
據萬達方面撤回上市通告僅5天，也便是3月29日，萬達集團公佈，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。
工商信息顯示，萬達商務控制集團大股東已改變為珠海萬達商管。而據企查查，珠海萬達商管的董事長為齊界，總經理、董事為肖廣瑞。
高管出走并未使萬達商管停下上市的步伐，時間很寶貴，萬達很著急。
成立之后的珠海萬達商管不僅到處尋找上市融資，同時也在積極預備上市材料。
8月20日，據萬達商管撤回A股上市通告約5個月后，證監會首次收到珠海萬達商管提交的境外上市材料。8月26日，證監會出具補正告訴。10月9日，收到補正材料。10月11日，提交材料獲得受理。
拿到監證會的小路條后，珠海萬達商管光速提交了招股書。10月21日，珠海萬達商管于港交所披露招股書，正式進入了赴港IPO的實質階段。
差異于7年前，再次回到維多利亞灣，王健角子老虎機必勝法步驟林很風光。
上市前，珠海萬達商管獲得了近60億美元的融資，除了場所國資戰投入股外，還有眾多頭部互聯網、地產公司及頂級機構對其進行投資。綜合因素陰礙下，珠海萬達商管的估值到達1800億元。
珠海萬達商管的投資者不僅有眾多公司，還有企業高管加持。此前有媒體，珠海萬達商管曾獲Pre-IPO融資，金額高達468億港元，約60億美元，由PAG（太盟投資集團）領投，碧桂園、遊戲、螞蟻共同投資。
據日前公布的招股書資料顯示，PAG投資10億美元（合計人民幣6384億元），持股比例357%；碧桂園投資323億元，持股比例179%；遊戲遊戲通過HuangRiverInvestmentLimited、深圳高燈算計機科技有限公司，共投資1512億元，持股084%；螞蟻科技通過AcceleratorILtd、上海云鑫創業投資有限公司，共投資2595億元，占股144%。還有中信資源、星匠、合世人壽保險、周大福鄭裕彤家屬等介入投資，共計22家公司參投。
此外，還有肖廣瑞、王志彬、韓揚、孫亞洲、潘韜男、許粉六位高管介入投資，以上公司及高管共持股2117%。在這些投資者中，PAG享有提名董事的權利。
不過，值得關注的是，萬達商管此前也出現了投資者提前撤離的場合。
本年3月份，天津產權買賣中央官方信息顯示，萬達商管4200萬股股份遭到掛牌轉讓，擬轉讓比例占總股本的比例為09277%，轉讓底價為2184億元。信息披露停止日期為2024年4月21日。此次買賣為一次性支付，需繳納保證金4300萬元。
值得一提的是，本次股份的轉讓方為天津銀元嘉股權投資基金合伙企業和嘉興銀宏永初投資合伙企業。天眼查顯示，二者的大股東均為西藏天珺生物科技有限公司，后者的實際管理人為陳春梅。而陳春梅正是有著股神中國孫正義A股套現王之稱的龔虹嘉的老婆。
而事實上，龔虹嘉退股并非個例，還有不少股東進行了股權質押。這是否說明股東對萬達商管后續發展信心不足？
此外，據招股書顯示，萬達方面與投資者設有對賭協議，萬達方面批准保證珠海萬達商管2024年到2024年實際凈利潤將差別不低于519億元、743億元及946億元。如未達成，則大連萬達商務及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數目的股份或向投資者支付現金，以賠償投資者。
不過，此前萬達涉及的兩份對賭協議中，一個已經失敗，而且失敗之后還是付出一些價格的；一個還在進行，而且是加快追趕，倘若出現疑問，那麼停止2024年的上市限期，恐怕沒那麼容易完工。
此時，豪氣的王總又設了一個新的對賭協議，無知是信心十足呢，還是迫不得已？
盈利才幹下滑，現金流縮水
招股書信息顯示，珠海萬達商管是中國最大的商務運營服務提供商，重要從事商務廣場的運營服務。其業務包含有三方面，差別是商務控制服務、物業控制服務及增值服務。
數據顯示，2024年至2024年及2024年上半年，萬達商管收入差別為11023億元、13437億元、17196億元和10636億元；而期內溢利（凈利潤）為2022億元、1248億元、1112億元、655億元（2024年同期817億元），逐年走低。
從盈利才幹來看，2024-2024年上半年，萬達商管的毛利差別為455億元、458億元、634億元、451億元；同期，毛利率差別為413%、341%、369%、424%；凈利率差別為183%、93%、65%、62%。
值得注意的是，在2024年，萬達商管的毛利率大幅下降，由2024年的413%降至341%，萬達在招股書中提到，重要由於其于2024年截止讓商戶分攤輸電過程中的損用盡。
不過，直至2024年，萬達商管的毛利率仍未回歸2024年的程度，相較于2024年僅增長28個百分點。
整體來看，萬達商管的營業收入展示上升趨勢，但其凈利潤卻在逐年走低。由此來看，王健林想要達成對賭協議，還是存在一定的壓力。
不過，盡管有一定的壓力，但萬達商管外拓的步伐卻沒有放緩。
截至2024年6月30日，珠海萬達商管控制著380個商務廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。此中，來自獨立第三方商務廣場數目為106個，占總在管商務廣場數目的279%；來自母公司提供的商務廣場數目274個，占比為721%。此外，珠海萬達商管還有162個儲備項目，133個獨立第三方項目。
實際上，在萬達商管向輕資產轉型過程中，獨立第三方項目一直是其重點發展的對象。
招股書顯示，珠海萬達商管的輕資產運營模式有兩種，差別是委托控制模式和租賃運營模式。委托控制模式是指萬達受委托全權擔當控制商務廣場，并提供各種商務控制服務、物業控制服務及增值服務。
租賃運營模式是指萬達從業主處租賃物業，并將商務廣場內的商務空間出租給商戶，同時全權擔當控制商務廣場。租賃運營模式與委托控制模式的服務范圍大體一致。
就現在萬達經營近況來看，委托控制模式重要用于母公司集團商務廣場，而租賃運營模式則重要用于獨立第三方商務廣場。
據招股書顯示，2024年-2024年上半年，委托控制模式的收入占總收入吃角子老虎機機台比例差別為879%、791%、514%、625%；租賃運營模式的收入占總收入比例差別為121%、209%、486%、375%。
萬達在招股書中也提到，要繼續加強與獨立第三方業主合作。這是其進行全面輕資產轉型、拓展市場、增強可連續性的關鍵。不過，盡管努力外拓，珠海萬達商管超60%的收入仍來歷母公司集團。
據招股書顯示，截至2024年上半年，其來自老虎機獎金機率母公司集團的收入為7168億元，占總收入比例為674%；來自獨立第三方收入為3468億元，占比3261%。
現在來看，盡管萬達方面宣稱要讓剝離重資產之后的珠海萬達商管輕裝上陣，然而，就其欠債場合來看，與之前并未有太大變化。招股書顯示，2024-2024年上半年，珠海萬達商管的資產欠債率差別為805%、804%、958%、804%，均維持在80%以上。
同時，截至2024年6月30日，珠海萬達商管流動欠債總額為15175億元，欠債總額為15535億角子老虎機777技巧元，資產總額為19324億元。
值得注意的是，2024年終，珠海萬達商管手持現金9364億元，而到了2024年中期，其現金及現金等價物減少至655老虎機初學者攻略1億元，縮水近30億元。
剝離重資產，輕裝上陣的珠海萬達商管，欠債沒剝下去幾多，現金卻減少了快要三分之一，這恐怕會對其債務償還和運營造成一定壓力。
總體來看，珠海萬達商管在這個檔口上市，一方面或受對賭協議的陰礙，盤桓在A股6年的王老板好像等不及了；另一方面，也是看到輕資產風口正旺，想要抓緊風口，打一場翻身仗。
IPG中國首席經濟學家柏文喜以為，在萬達為在A股重新上市而連續不斷調換業務模式，并勝利轉型為一家輕資產的商用物業控制公司的六年中，物業服務類輕資產控制概念成為風口。
不過，固然珠海萬達商管在輕資產運營上存在優勢，但這也并不能保證其未來發展一定順利。
據弗若斯特沙利文的資料顯示，按在管建筑面積統計，中國五大商務運營服務供給商的總市場份額為127%。整體來看，中國的商務運營服務市場較為散開。這也意味著，外拓才幹成為商務運營服務供給商連續發展的關鍵。
不過，萬達也在招股書中指出，受三線及以下城市人口的消費才幹、若干擴展城市商務廣場供過于求、對市場評估出現失誤及行業的供需及競爭格局的變化等場合陰礙，珠海萬達商管未必能夠勝利進行業務擴張及實現落地增長戰略。
行業存在機緣，同樣也面對著挑戰。
大浪淘沙之下，珠海萬達商管的上市之路會一帆風順嗎？
