繼萬物云啟動上市策劃、龍湖智創生活提交上市申請后，又一家龍頭房企的物業公司向港交所邁進了一步。
2月6日，中國金茂發表公告稱，金茂物業服務發展股份有限公司（以下簡稱金茂服務）已通過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯席保薦人。
當前房地產行業仍舊處于低迷狀態，且資源市場對于物企上市也逐步走向鎮定，但從實際場合來看，房企分拆物業上市的心依然沒有後退。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜通知房產，房企分拆物業上市一般是出于兩個理由：一方面是為了支援物業控制公司的獨立與可連續發展，提拔企業物管公司的行業競爭力；另一方面是為了分拆物業板塊來打造另一個資源平臺，從而提拔房企自身的市值與流動性，乃至對融資都有所協助。
不過值得注意的是，上年全年房地產板塊跌幅達757%，跑輸大盤。同期恒指跌幅達147%，物業股跌幅達475%。受大勢陰礙，物業上市公司市值亦跌多漲少，此中個股跌幅過份30%的更是不在少數。而資源市場對于物管板塊的立場，則也是履歷了一系列從高漲到下跌再到回調的周期。
那麼在這種場合下，金茂服務的上市機會真的適合嗎？
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小規模物企的大野心
先來看看金茂服務的根本面。
招股書顯示，截至2024年9月30日，金茂服務的合約建筑面積到達457百萬平方米，蓋住了中國22個省、自治區及直轄市的47個城市，多會合于一二線城市。截至同日，其在管總建筑面積為2320萬平方米，橫跨中國20個省、自治區及直轄市的35個城市，涵蓋96個房屋項目及41個非房屋項目。
從規模上來看，金茂物業在行業內的排名并不算特別靠前，甚至屬于小規模物企。排名第一的碧桂園服務（截至2024年6月30日）和排名第二（截至2024年底）的萬物云，在管面積均在金茂服務的10倍以上。而同樣的教導期內，龍湖智創生活的在管面積在金茂服務的5倍以上，新城控股旗下的新城悅服務更是金茂服務的15倍。
依據克而瑞統計的2024年中國物業服務企業在管面積排行榜，金茂物業的在管規模僅處在80~90位之間。
盈利方面，從2024年到2024年，金茂服務的營收和利潤一直在維持增長。數據顯示，2024年、2024年、2024年其營收差別為575億元、788億元、944億元，三年內復合年增長率為282%；整體利潤差別為1750萬元、2260萬元、7710萬元，三年內復合年增長率為110%；毛利由2024年的115億元增至2024年的235億元。
截至2024年前9個月，金茂服務共實現營收1049億元，比去年同期增九州 老虎機長了384億元；整體利潤為1億元，比去年同期增長了5567萬元；毛利為31億元，比去年同期增長了146億元。
不過值得注意的是，固然盈利才幹穩步上漲，但金茂服務的凈利率在行業內始終處于較低程度。
招股書顯示，從2024年到2024年，金茂服務的凈利率差別為3%、29%、82%，一直維持在個位數。到2024年一季度，這一場合也沒有變更，凈利率為46%。而在這三年內，物業行業的平均凈利率始終在10%~15%之間浮動。也便是說，不管在哪一年，金茂服務的凈利率都沒有到達行業程度線。
與此同時，上述年份間，金茂服務的毛利率也處于起伏不定的狀態。2024年為20%，2024年跌至192%，2024年又增至249%。不過在2024年前三季度，該公司毛利率發展勢頭優良，上漲至296%。金茂服務稱，這重要是由于新增的咨詢服務及毛利率通常較高的其他增值服務的功勞。
但即便如此，金茂服務的毛利率依然不及行業平均程度。數據顯示，在2024年至2024年的這三年間，港股物業企業的平均毛利率差別為2906%、3024%和3112%。本年上半年，47家已發表中報的港股物企平均毛利率大約為3193%。而對比金茂服務的毛利率數據，顯然該公司不管在哪個時間段都沒有到達行業合格線。
不過與低于平均線的凈利率和毛利率場合相反的是，在行業內，金茂服務在管物業的平均物業控制費顯著高于平均程度。依據中指研究院的數據，2024年，該公司在管物業的平均物管費為54元平方米，而同期行業均值為38元吃角子老虎機心得平方米。
整體來看，金茂服務整體規模不大，且毛利率較低，物管費用高，所以盡管有較高的業績增長，但上市之后大約仍會帶給投資者一定的擔憂。
行業分化下的新挑戰
對于現在的港股市場,柏文喜表示，物業的估值已經出現了整體回調，可是依然遠遠高于房企的整體估值。另有，物業板塊估值也出現了較大的內部門化，一些行業龍頭企業以及商辦物業占對照高的企業估值呈走高之勢。
與此同時，美聯儲加息所帶來的流動性回流明顯，因此他以為，目前不是物業公司上市的好機會。相對而言，在市場流動性相對充裕或者覆原之時，才有利于物業公司上市的發行與估值。
比年來，已有多家龍頭房企的物業公司完工在港上市，包含有華潤置地旗下的華潤萬象生活、融創旗下的融創服務、保利發展旗下的保利物業、中海地產旗下的中海物業等。還有多家房企的的物業公司正處于資源化的過程中，包含有萬科旗下的萬物云（已公告擬分拆）、龍湖旗下的龍湖智創生活（已交表）、中南置地旗下的中南服務（已通過聆訊）。
就估值而言，柏文喜以為，與金茂服務具有一定可比性的企業是華潤置地旗下的萬象生活。重要是由於兩者的在管面積構成中都有對照大的商辦占比，這個加倍市場化的細分市場可以支援企業獲得較高的估值。
從財報可以獲悉，華潤萬象生活的業務板塊重要分為房屋物管和商務運營及物管服務板塊，而金茂服務的業務中，除了傳統房屋物業，寫字樓等商管物業和快速學會老虎機城市運營服務同樣是集團的發展重點。與此同時，兩家公司的業務根本都分布在一二線城市。
據了解，自上市以來，華潤萬象生活的估值一直處于上市物企的前列，即便在近期行業的普遍性下跌環境中，其估值仍舊在55倍PE以上。而與之相當的金茂服務，在央企托底的底細下，其上市后的估值也許不會太差。
總體而言，我對金茂物業的未來是相對看好和相對樂觀的。柏文喜表示，這一方面是由于大股東的實力給予了金茂服務較大的業務規模、每年的新增控制面積以及加倍優化的業務結構，另一方面也是由於該企業本身的央企性質在當前的市場環境下具有更為突出的信用優勢，這是有利于其通過行業整合的方式推動自身更快發展的。
2024年下半年的物業行業發作了許多收并購案，不止有大魚吃小魚的場合，還出現過大魚吃大魚、小魚吃大魚的案例。而到了2024年，這種收并購浪潮也并未截止。
有券商解析，物業板塊估值履歷大幅回調，在收并購帶動下，大吃小、強吃弱的現象會愈演愈烈。柏文喜也表白了雷同觀點：未來的物業行業可能將展示出行業會合度快速上升和寡頭競爭格局加快到來的格局。
而物企要想維持持久發展,最要點的要素還是企業自身的競爭力。一方面,這體目前營收規模和盈利才幹的成老虎機下載評價長性方面;另一方面,也體現控制與業務的創造才幹方面。兩者共同構成了企業競爭力的最根本要素。
在這種形勢下,2024年，或將成為物業行業的一道分水嶺。
不過值得注意的是,跟著行業分化加劇和市場競爭日趨劇烈，拿到港股通行證的金茂服務，必定也將面對著更大的挑戰。
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