這一次上陣的不是自己炒賣者，而是“機構”投資人。
影戲《非誠勿擾》有這樣一個情節，海歸秦奮在相親過程中，遭遇一位四川口音的妹子，妹子一直游說他，應當給父親、母親買塊墳場。
秦奮決擇買墳場后，妹子又說，“實在，這是一種投資，你只要出3萬塊錢，就可以買到一塊皇家風水的墳場，3萬塊，也即是往返美國的一張機票錢，等過幾年，同樣的一塊墳場就可以賣到30萬，到那個時候，你再轉手把它一賣就可以賺十倍。”
影戲上映于2024年底，反應的正是2024年前后的墳場炒賣熱，其時，幾乎每年清明前后，販售人員城市打著“投資回報率高達數十倍”、“炒樓不如炒墳場”的招牌四處推廣。
這股熱潮一直連續到2024年，此后，跟著人們漸漸意識到墳場投資代價有限，以及各場所主管部分的強力疏導，炒賣潮才漸漸退去。
然而，這兩年，跟著二三線都會樓市不景氣等來由，新的投資熱潮好像又在潛流涌動，只但是，上陣的不是自己投資者，而是“機構”投資人。
那麼，到底這個產業有著奈何的投資回報，是如外界所說暴利到讓人“死不起”的水平，抑或另外黑幕？
墳場經營者算賬
近期，高鵬正為手中一塊100畝的墓園尋找新買家，這塊墓園位于東部某省的三線都會，是本地唯一一塊尚有空間的公益性墓園。
假如依照經營性質來分割的話，我國公墓可分為經營性公墓和公益性公墓兩類。所謂經營性公墓是指為城鎮住民提供骨灰或遺體埋葬履行有償辦事的公眾墳場；而公益性公墓則重要是為農村村民提供遺體或骨灰埋葬辦事的公眾墳場。
作為稀缺物質，高鵬手中的墓園“炙手可熱”，他通知《第一財經日報》記者，這塊墓園運營3年就已經收回了2024萬元，每年的凈利潤固定在700萬~800萬元之間，照此下去，還有2~3年就可以回本，之后便是純利階段。
“依照民政部分規定，墓穴占地面積不得過份1平方米，所以，1畝地原理上可以建設墓穴600余個，但事實上，算上公攤面積，1畝地也就300個墓穴，假如100畝全體開闢完，可建墓穴起碼3萬個。”高鵬給記者算了一筆賬，他說，個人的墓園里面，廉價的墓穴3萬~4萬元，貴的要8萬~9萬元。
“此刻的人都很看重先人墓穴的位置，要風水好、能庇佑后代子孫的，所以，給他介紹廉價的墓穴都不要，上來即是要風水好的。”高鵬說，“一年賣個七八十塊墓穴，根本就可以到達700萬的收入了。”從專營墳場的秋葉網上數據也能得到印證。
在東南部某省份，石幸運拉霸鐵剛正在為剛拿下來的墓園用地核辦國土證，“這是一處大型墓園，僅第一期就200畝，拿地之前，我巡訪了許多都會的墓園，發明這個產業利潤豐盛，我算了下，第一期200畝地可建墓穴3萬個，假如按平均每個墓穴4萬元的價錢算計，販售額就能到達12億元。”石鐵剛說。
石鐵剛原是房地產商，但他很快發明，墳場的利潤要遠高于房地產，尤其是在房地產低迷確當下。在他看來，兩者的開闢理念相近，都是地盤耗損型，都要招拍掛，但同時也存在著很大的差異。房地產有著冗長的建設環節，一次性販售完畢拿錢走人，而墳場建設環節較為簡樸，但要拉長販售限期，管理販售步調，“由於賣完了就沒有了”，辦事最為主要。
高鵬和石鐵剛都屬于公墓的經營者，門檻不低，那平凡人可以投資墳場嗎？目前，內地的公墓不能預售，炒賣墳場屬于違法行徑，在曾經的炒賣潮中，至今未“解套”的還大有人在。
但《第一財經日報》記者了解到，目前有些機構已經著手研討投資墳場的金融產物，讓平凡投資者也能享受墓園的經營回報。“我們正研討這樣的金融產物，產物的投向是墳場，產物的買入人每年可以從墳場的回報中獲取分紅。”某機構擔當人對本報記者表明。
而畢竟，或許在這個市場上站穩的還是機構投資人，據了解，秋葉墳場網已經吸收到投資人的視線。
哪些因素陰礙回報
墓園到底有著奈何的投資回報？這還要從終端價錢說起。
《非誠勿擾》中四川小妹推廣的墳場是3萬元一塊，底細是2024年、北京。
《第一財經日報》記者查詢線上秋葉網的墳場信息看到，北京100多處墓園的墳場價錢少則千元、多則百萬元，相差甚大。例如，位于懷柔區渤海鎮興隆城的北京市九公山長城紀念林的公益墓價錢為5800元，而八寶山人民公墓的平均價錢是100萬元，且顯示售罄。綜合各個墓園的場合，平均價錢在5萬元擺佈。
“一到清明節，媒體就炒作說‘博弈 老虎機死不起’，事實是不是這樣呢？就以我們來說，我市有許多殯葬根本辦事都是執政機構免費提供政策，例如海葬、樹葬等，但人們偏偏要抉擇買一塊墳場，買了墳場還不可以，還要抉擇風水好的，而風水好的墳場天然就貴。”某市殯葬協會秘書長對本報記者說。
廣州某經營性公墓總經理對本報記者說，中國殯葬業一直被五方面的風俗所擺佈。
“第一是入土為安，所以，要想徹底杜絕土葬很難；第二是落葉歸根，這也決擇了殯葬的地區性甚至過份房地產；第三是祈福文化，注重風水，這對墓園的建設有很大的制約；第四是孝道，所以，盡管國家強力倡始一切從簡，但在老黎民看來厚養薄葬很難做到，終究這是對逝者的情感寄托；第五是攀比文化。”他說，要想短時間內戰勝這五點不現實。
而這五點恰好決擇了墓園終極的投資回報。
就以第一老虎機中獎、第二點來說，“我們有個數據，在廣州，一年火葬量6萬~7萬，但入墓率不到10%，那麼，其他那些去哪里了？有可能是回老家了，落葉歸根，許多縣級都會的公墓連年虧錢，投入大，回報慢，為什麼？由於在都會化歷程中，許多人回到農村，他們在村里面保有自留地，直接葬在自留地上。”上述廣州經營性公墓總經理說，亂埋亂葬在平原地帶較少，但在山區很全面，由於山區視野不開闊，存在漏網之魚，一旦既成事實，本地執法部分處置起來確有難度。
據了解，墓位價錢重要由墓穴價錢、墓體價錢、埋葬費用、墳場維護控制費用等構成。這此中，占對照大確當數墓穴價錢，墓穴價錢表現出顯著的區位特征，即風水。
“一處墓園中，一些位置被以為是風水好的，例如背靠山的、前面有水的、風向等等。”石鐵剛說，在南部某些村莊，一塊被以為是風水好的墳場，價錢可能到達十幾萬元，遠過份一線都會墳場的價錢。所以，整個墓園的選址也就至關主要。
當然，拋除風水不談，墓園的整體價錢具有區位特點，例如一線都會高于二三線都會或村莊，東部高于西部，省會都會高于非省會地域，其背后是人口根基和花費力的支撐，也即是市場。
“市場是第一的，常常有人跟我說，他有塊墳場，你收不收，我說，那就要看本地的市場需要。”上述廣州經營性公墓總經理說。
利潤模式應變革
那麼，在一線都會，投資經營性墓園是否有高回報？
殯葬辦事提供商福壽園于2024年12月在聯交所上市，上市第一年，也即是2024年，毛利率達80%，2024年為80.4%。總收益構成中，最大的一塊當數墳場辦事，占比84.7%，而墳場辦事收入中的98.1%來自于墳場出售。2024年，福壽園共販售墓穴10093座，就已實現了墳場辦事6.74億元的收入，而這個數字根本同等于出售墳場的收入。
這與石鐵剛所估計的販售3萬個墓穴就能到達12億元的販售收入比擬，有過之而無不及。如此說來，該產業的確利潤高。但上述廣州經營性公墓總經理叮囑說，福壽園之所以或許獲取高利潤率，在于當初拿地本錢低。
福壽園2024年年報顯示，地盤本錢僅占“墳場辦事販售及辦事本錢”的11.7%，反卻是墓石本錢占37%，成為最大的一塊本錢。
“福壽園有20長年的古史，早年地盤獲取本錢低，導致高毛利，但如今，跟著殯葬業的革新，人們對殯葬辦事加倍珍視，像福壽園此類的殯葬辦事提供商只能愈加在辦事高下功夫，而這必定會導致營銷本錢和人員投入高居不下，所以，你看到其凈利潤率僅為毛利潤率的各半。”上述廣州經營性公墓總經理說。
“新拿地的墓園估算幾年都活但是來，沒有根基市場，對于墓園來說，老客戶動員新客戶是最主要的，假如一個墓園里已經安葬了7000個客戶，后續販售可能會好一點，新墓園什麼都沒有，打廣告都能嚇死人，更不可炒買炒賣，還能牟取這麼高的利潤嗎？”上述廣州經營性公墓總經理說。
他說，從理性的角度，一個墓園或許做到30%的凈利潤率就已經算是控制程度很高的。
事實上角子 老虎，在整個墓園的建設控制環節中，前期拿地是最為難題的一步。
據了解，墳場的拿地步驟和房地產類似，均需求招拍掛，但更難題的是，由于地盤採用性質不同凡響，所以，在征地環節加倍難題。同時，該類型地盤採用年限是40~70年不等，但對于逝者來說，高下輻射大概200年，也即是四代人。
“地盤採用周期不等于墓園的地盤周期，墓園的地盤採用年限更長，敏捷性不強，必要要等待人家沒有后人了，通過公告變成無主以后，再通過海葬或者樹葬安頓，這塊地才幹輪迴採用，而即便國家收儲，從頭變為農業用地后，由于地盤耗損大，也很難從頭變為耕地，所以，我以為，陵園的地盤經營應當是持久的。”上述廣州經營性公墓總經理說。
在他看來，中國的殯葬業目前還是原生態成長，短期內離不開耗損地盤，但從長遠成長來看，殯葬業毫不幸運拉霸go電腦版能和房地產一樣，定位為買地賣地，殯葬業最大的收益空間也不該是販售墳場，而是定位為殯葬辦事提供商，甚至地盤可以免費提供，但同時接收高額的辦事費，這也解決了墓園販售完畢后保持的費用起源疑問，而假如客戶要求一切從簡，則可以抉擇免費的樹葬、海葬等不耗損地盤的入葬方式。
“提高以耗損地盤為主的埋葬辦事的本錢，以市場化倒逼策略，減少對地盤的耗損。”他說。
